Поиск и первичный анализ
Постоянный мониторинг помещений по динамическому чек-листу: must-list — 8 параметров, hope-list — 19 параметров. Текущая статистика: на следующий этап анализа переходит не более 7% объектов.
Финансовая модель
Анализируем и тестируем арендные ставки по каждому блоку и виду деятельности. Моделируем не менее трёх сценариев заселения, сроки выхода арендаторов на необходимый платёжный график, учитываем риски и возможные просадки. Если финмодель «не взлетает» — отказываемся.
Переговоры с собственником
Договариваемся об основных условиях договора, которые учитывают интересы обеих сторон: срок, ставка и ступени по ней, индексация, обязательства и штрафные санкции, условия расторжения.
Подтверждение спроса
До подписания основного договора аренды тестируем фактический спрос в течение кратчайшего периода времени: обеспечиваем предварительные договорённости с потенциальными арендаторами не менее чем на 50% площади объекта. Если спрос по локации, ставке или площади недостаточный — динамически перестраиваем финмодель под реальный спрос. Если «не взлетает» — отказываемся.
Подготовка объекта
После заключения основного договора аренды проводим фактическое деление объекта на площади под собранный пул арендаторов, обеспечиваем каждый блок необходимыми инженерными коммуникациями. На свободные части создаём гибкую планировку с максимальным учётом возможных запросов будущих арендаторов. Заселяем объект на 100%. Обеспечиваем отсутствие прямых конкурентов внутри объекта.
Управление
Ведём коммуникацию с арендаторами, управляющей компанией, ресурсоснабжающими и подрядными организациями, контролируем платежи, осуществляем ротацию арендаторов (при необходимости), индексируем ставки в соответствии с условиями подписанных договоров.
